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Quando si decide di acquistare casa, conoscere il prezzo e le caratteristiche dell’immobile non è sufficiente. Prima di assumere impegni economici e contrattuali è importante raccogliere informazioni attendibili sulla proprietà, sulla situazione documentale e sulle condizioni alle quali potrà essere conclusa la compravendita.
I documenti da preparare non riguardano soltanto l’acquirente. Una parte fondamentale della documentazione deve essere fornita dal venditore e verificata, secondo le rispettive competenze, dal notaio e dagli eventuali professionisti tecnici coinvolti.
Questa guida distingue i documenti personali da quelli relativi all’immobile e spiega quali aspetti è opportuno approfondire prima della proposta di acquisto, durante il preliminare e in preparazione del rogito.
1. I documenti personali dell’acquirente
Per predisporre correttamente l’atto di acquisto, il notaio deve identificare le parti e conoscere alcune informazioni personali e patrimoniali rilevanti ai fini della compravendita.
Per un acquirente persona fisica vengono generalmente richiesti:
- Documento di identità in corso di validità e codice fiscale.
- Informazioni sullo stato civile: secondo il caso, estratto dell’atto di matrimonio, certificazione dello stato libero o dell’unione civile.
- Documentazione sul regime patrimoniale: eventuali convenzioni matrimoniali, accordi di convivenza o altri atti rilevanti.
- Documenti relativi al soggiorno in Italia, quando richiesti in relazione alla cittadinanza e alla situazione personale.
- Eventuale procura, se l’acquisto viene concluso tramite un rappresentante.
Se ad acquistare è una società oppure un altro soggetto giuridico, saranno necessari ulteriori documenti relativi all’ente e ai poteri di chi lo rappresenta.
Un dettaglio spesso sottovalutato: il regime patrimoniale dei coniugi può incidere sull’intestazione dell’immobile e sulle dichiarazioni da rendere in atto. È quindi opportuno chiarirlo fin dall’inizio con il notaio, non soltanto pochi giorni prima del rogito.
2. Documenti per le agevolazioni prima casa
Chi intende richiedere le agevolazioni fiscali prima casa deve verificare di possedere i requisiti previsti dalla legge e fornire al notaio tutte le informazioni necessarie per rendere correttamente le dichiarazioni nell’atto.
Se l’acquirente possiede o ha posseduto altri immobili, può essere necessario produrre gli atti dei precedenti acquisti o delle relative vendite. Questa documentazione permette di valutare il diritto alle agevolazioni e l’eventuale spettanza di un credito d’imposta per il riacquisto.
Attenzione a una novità normativa importante: dal 1° gennaio 2025, chi acquista una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa pur possedendone già una acquistata con gli stessi benefici può, ricorrendo alle condizioni previste, vendere il precedente immobile entro due anni dal nuovo acquisto, anziché entro un anno.
Questo termine non si applica indistintamente a tutte le situazioni. La proprietà di altri immobili, il Comune in cui si trovano, le agevolazioni utilizzate nei precedenti acquisti e l’eventuale vendita di una casa prima del decorso di cinque anni richiedono valutazioni specifiche.
Anche il possibile credito d’imposta per il riacquisto della prima casa segue regole proprie. Per questo è importante consegnare al notaio la documentazione delle operazioni precedenti, senza presumere che il beneficio spetti automaticamente.
3. Documenti e informazioni per ottenere il mutuo
Se l’acquisto richiede un finanziamento, la banca domanda generalmente documenti personali, reddituali e patrimoniali per valutare la sostenibilità del mutuo. Le richieste possono variare secondo l’istituto di credito, la tipologia di reddito e la posizione del richiedente.
Tra i documenti più frequentemente richiesti rientrano le dichiarazioni dei redditi, le certificazioni dei compensi, le buste paga o altra documentazione reddituale, oltre alle informazioni su finanziamenti già in corso.
Successivamente, per completare la pratica, la banca richiederà anche documentazione relativa all’immobile e agli accordi di acquisto, disponendo normalmente una perizia.
È consigliabile confrontarsi con la banca prima di sottoscrivere una proposta vincolante. Una valutazione preliminare della capacità di finanziamento è utile, ma non equivale alla concessione definitiva del mutuo.
Quando il finanziamento è indispensabile per acquistare, è opportuno valutare con attenzione anche l’eventuale inserimento di una condizione sospensiva nella proposta.
4. L’atto di provenienza: verificare chi vende e con quale titolo
Uno dei primi documenti da esaminare è il titolo di provenienza dell’immobile, cioè l’atto o il complesso di documenti attraverso cui il venditore ha acquisito la proprietà.
Può trattarsi di una compravendita, di una donazione, di una successione o di un altro titolo giuridicamente idoneo.
Questa documentazione permette di individuare i proprietari, verificare eventuali comproprietà e riconoscere circostanze particolari che potrebbero richiedere ulteriori accertamenti.
Una provenienza successoria o donativa, per esempio, non rende automaticamente problematica una compravendita, ma può richiedere specifiche valutazioni notarili e, in presenza di un finanziamento, anche un confronto con la banca.
5. Visura catastale, planimetria e documentazione urbanistico-edilizia
Tra i documenti più importanti per valutare correttamente una casa vi sono la visura catastale, la planimetria depositata in Catasto e la documentazione urbanistico-edilizia.
La visura catastale riporta informazioni identificative e censuarie dell’immobile. La planimetria catastale ne rappresenta graficamente la distribuzione, secondo quanto depositato negli archivi catastali.
È però essenziale comprendere una distinzione: la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale non dimostra, da sola, la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.
Per quest’ultima occorre esaminare, in relazione alla storia dell’edificio, i titoli abilitativi e le pratiche edilizie pertinenti, come permessi di costruire, concessioni, autorizzazioni, DIA, SCIA, CILA, eventuali varianti e provvedimenti di sanatoria.
Se sono stati effettuati lavori, modifiche alla distribuzione interna o ampliamenti, è importante comprendere quali interventi siano stati autorizzati e se siano state presentate le pratiche necessarie.
Le verifiche tecniche possono richiedere un sopralluogo e l’accesso agli atti edilizi conservati presso il Comune. Quando necessario, devono essere affidate a un professionista abilitato.
Il punto fondamentale per l’acquirente: non aspettare il giorno del rogito per scoprire una difformità o un documento mancante. Se una verifica è ancora in corso, occorre disciplinarne chiaramente termini ed effetti negli accordi contrattuali.
6. Visure ipotecarie, gravami e disponibilità dell’immobile
Le verifiche ipotecarie permettono di esaminare le formalità presenti nei Registri Immobiliari, come ipoteche, pignoramenti e altre situazioni rilevanti per il trasferimento della proprietà.
Un’ipoteca derivante dal mutuo del venditore, per esempio, non impedisce necessariamente di acquistare l’immobile. È però necessario definire come sarà estinto il finanziamento e secondo quali modalità verrà cancellata l’ipoteca.
Occorre inoltre chiarire se l’immobile sia libero, occupato dal proprietario oppure concesso in locazione e se esistano diritti di terzi che possano influire sull’acquisto o sulla disponibilità della casa.
Il notaio effettua gli accertamenti giuridici di propria competenza. Le informazioni emerse devono essere considerate anche nella formulazione degli accordi tra venditore e acquirente.
7. Agibilità, prestazione energetica e documenti degli impianti
Prima di acquistare è opportuno conoscere la situazione dell’immobile anche sotto il profilo dell’agibilità, dell’efficienza energetica e degli impianti.
La documentazione relativa all’agibilità può consistere, secondo l’epoca e la situazione dell’edificio, in un certificato oppure nella segnalazione certificata di agibilità e negli atti pertinenti.
L’eventuale assenza di tale documentazione non comporta automaticamente l’impossibilità giuridica di vendere l’immobile. Può però avere conseguenze importanti sulle condizioni dell’acquisto, sull’utilizzabilità del bene e sugli obblighi delle parti, e deve quindi essere chiarita prima di firmare.
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), nei casi previsti dalla legge, fornisce informazioni sulla prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
Per gli impianti è utile richiedere le eventuali dichiarazioni di conformità, dichiarazioni di rispondenza e la documentazione disponibile su installazioni, modifiche e manutenzioni.
La mancanza di una dichiarazione di conformità non significa necessariamente che l’impianto sia irregolare o che la casa non possa essere venduta. Occorre esaminare la situazione concreta e distinguere la disponibilità dei documenti dalle effettive condizioni di sicurezza e funzionalità.
8. Documenti condominiali: spese, lavori e regolamento
Se si acquista un appartamento in condominio, le informazioni sulla gestione dello stabile possono incidere in modo significativo sul costo complessivo dell’operazione.
È opportuno chiedere, quando pertinenti:
- La documentazione sulle spese condominiali ordinarie e sugli eventuali conguagli.
- Informazioni e verbali relativi ai lavori straordinari deliberati o in corso.
- Una comunicazione dell’amministratore sulla situazione dei pagamenti del venditore e sulle eventuali ulteriori questioni rilevanti.
- Il regolamento condominiale e le eventuali limitazioni che possano interessare l’utilizzo dell’immobile.
- Informazioni su eventuali controversie condominiali rilevanti per l’acquisto.
Per un acquirente non è sufficiente sapere a quanto ammontano le spese annuali. È importante comprendere anche se siano stati approvati lavori onerosi e stabilire contrattualmente come saranno ripartite tra le parti le relative spese.
Una verifica tempestiva consente di evitare che questioni economiche già conosciute emergano soltanto nelle settimane precedenti al rogito.
9. Proposta di acquisto, preliminare e ricevute dei pagamenti
Quando la trattativa entra nella fase contrattuale, è importante conservare una documentazione ordinata degli accordi e dei pagamenti.
Tra i documenti rilevanti rientrano:
- Proposta di acquisto ed eventuale accettazione comunicata al proponente.
- Contratto preliminare, se sottoscritto, ed eventuale documentazione relativa alla sua registrazione.
- Copie degli assegni, bonifici e altre attestazioni di pagamento delle somme già corrisposte.
- Accordi relativi a condizioni sospensive, termini, consegna e altri obblighi delle parti.
- Dati del mediatore immobiliare, provvigione pattuita ed eventuali fatture e documenti di pagamento.
Le somme versate come caparra confirmatoria devono essere distinte dagli acconti sul prezzo, perché la loro qualificazione produce conseguenze giuridiche e fiscali differenti.
Ricorda inoltre che una proposta accettata può già costituire un preliminare vincolante, quando contiene gli elementi necessari. In tal caso devono essere valutati anche gli obblighi di registrazione.
Abbiamo approfondito questi aspetti nella guida Proposta di acquisto immobiliare: cosa sapere prima di firmare.
10. I documenti e i pagamenti da predisporre per il rogito
Nella fase conclusiva il notaio raccoglie la documentazione necessaria per predisporre l’atto definitivo, verificare i presupposti giuridici della compravendita e adempiere agli obblighi di legge.
L’acquirente dovrà comunicare le modalità di pagamento del prezzo, fornire i dati dei pagamenti già effettuati e concordare con il notaio e le altre parti le modalità del saldo.
Se interviene una banca, occorre coordinare la documentazione del mutuo e i tempi della relativa erogazione con la stipula dell’atto di compravendita.
È utile richiedere per tempo anche un prospetto delle spese notarili e delle imposte, distinguendo il trattamento fiscale applicabile alla specifica operazione.
Il notaio potrà richiedere documenti aggiuntivi in funzione delle particolarità della compravendita. È per questo che un elenco generale, per quanto approfondito, non può sostituire le indicazioni del professionista incaricato.
Quando richiedere i documenti: prima della proposta o prima del rogito?
È una delle domande più importanti e la risposta non è uguale per tutti i documenti.
Prima della proposta è opportuno raccogliere le informazioni essenziali sulla proprietà, identificare correttamente l’immobile e conoscere eventuali criticità già emerse. Quando possibile, è preferibile anticipare anche le verifiche documentali più rilevanti.
Prima del preliminare, o comunque secondo i termini contrattualmente stabiliti, dovrebbero essere affrontati gli approfondimenti necessari per non lasciare irrisolte questioni che possono incidere sulla possibilità di acquistare, sul prezzo o sui tempi dell’operazione.
Prima del rogito deve essere completata la documentazione richiesta dal notaio, oltre agli adempimenti e alle condizioni previsti dagli accordi.
La regola pratica è semplice: non rinviare alla fine una verifica che potrebbe cambiare la decisione di acquistare. Se un documento non è disponibile immediatamente, occorre comprenderne il motivo e disciplinare con precisione ciò che resta da accertare.
Comprare casa con documenti chiari e verifiche coordinate
Una compravendita ben organizzata non si riconosce dal numero di documenti raccolti, ma dalla loro completezza rispetto al caso concreto e dalla capacità di individuare tempestivamente eventuali problemi.
Il ruolo dell’agenzia immobiliare non è sostituirsi al notaio, al tecnico o alla banca, ma facilitare lo scambio delle informazioni, coordinare le fasi della trattativa e aiutare le parti a comprendere quali questioni devono essere approfondite prima di assumere impegni.
In Casiraghi Immobiliare consideriamo la preparazione documentale una parte essenziale della consulenza: un percorso affrontato con metodo offre maggiore chiarezza sia all’acquirente sia al venditore e contribuisce a ridurre gli imprevisti nelle fasi successive.
Per avere una visione dell’intero percorso, puoi leggere anche la nostra guida alle dieci fasi per comprare casa, dalla ricerca al rogito.
