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Comprare casa è una decisione importante, che richiede molto più della scelta dell’immobile giusto. Tra ricerca, verifiche documentali, proposta di acquisto, finanziamento e rogito notarile, ogni passaggio comporta decisioni che possono influire sui tempi, sui costi e sulla sicurezza dell’operazione.
Conoscere in anticipo le diverse fasi della compravendita permette di affrontarle con maggiore consapevolezza. Vediamo quindi i dieci passaggi principali, con particolare attenzione agli aspetti che, nella pratica, meritano di essere valutati prima di assumere impegni vincolanti.
1. Definire le esigenze e il budget reale
Prima di iniziare la ricerca, è utile distinguere le caratteristiche indispensabili da quelle desiderabili: posizione, superficie, distribuzione degli ambienti, presenza di ascensore, box, spazi esterni e collegamenti con il luogo di lavoro o con le scuole.
Altrettanto importante è stabilire un budget sostenibile. Il prezzo richiesto per l’immobile non coincide infatti con il costo complessivo dell’acquisto: occorre considerare anche imposte, spese notarili, eventuali provvigioni dell’agenzia, costi del finanziamento e lavori da effettuare.
Se è necessario un mutuo, il primo confronto con la banca dovrebbe avvenire già in questa fase. Una valutazione preliminare della propria capacità di finanziamento aiuta a evitare ricerche fuori budget, pur non rappresentando ancora una garanzia di concessione del mutuo.
2. Selezionare gli immobili e organizzare le visite
Una ricerca efficace non consiste nel visitare il maggior numero possibile di immobili, ma nell’individuare quelli realmente compatibili con le proprie esigenze.
Durante le visite è importante osservare non soltanto gli ambienti e le finiture, ma anche luminosità, esposizione, stato di manutenzione, condizioni dello stabile, rumori, spazi accessori e possibili costi di adeguamento.
Una casa apparentemente più conveniente può richiedere interventi importanti, mentre un immobile con un prezzo iniziale superiore può offrire caratteristiche e condizioni complessivamente più favorevoli.
Per prepararti alle visite, puoi consultare anche la nostra guida alla prima visita di un immobile.
3. Esaminare i documenti e verificare l’immobile
Quando si individua una casa interessante, è il momento di approfondire la sua situazione documentale. Le informazioni contenute nell’annuncio e quanto osservato durante la visita non sono sufficienti, da soli, per valutare tutti gli aspetti della compravendita.
In funzione delle caratteristiche dell’immobile, è opportuno prendere in esame:
- Atto di provenienza: per conoscere il titolo in base al quale il venditore è diventato proprietario.
- Visura e planimetria catastale: per verificare identificazione e rappresentazione catastale dell’unità immobiliare.
- Documentazione urbanistico-edilizia: per effettuare le verifiche sulla regolarità dell’immobile, anche con l’intervento di un tecnico abilitato.
- Situazione ipotecaria: per conoscere eventuali ipoteche o altri gravami e le modalità previste per la loro gestione.
- Documentazione energetica: compreso l’APE, nei casi in cui è richiesto.
- Informazioni condominiali: spese ordinarie, lavori straordinari deliberati, eventuali controversie e regolamento condominiale, quando pertinente.
Una distinzione fondamentale riguarda la conformità catastale e la regolarità urbanistico-edilizia: non sono la stessa cosa. Una planimetria catastale apparentemente corrispondente allo stato dei luoghi non dimostra, da sola, che tutte le opere eseguite nell’immobile siano regolari.
Non sempre tutte le verifiche possono concludersi prima della proposta. Se occorrono ulteriori accertamenti, è importante stabilire per iscritto tempi, responsabilità e conseguenze dell’eventuale riscontro di irregolarità.
4. Presentare la proposta di acquisto e gestire la trattativa
Una volta individuato l’immobile, arriva il momento di formulare un’offerta. La proposta di acquisto deve definire non soltanto il prezzo, ma anche modalità di pagamento, eventuale caparra, termini, condizioni e data prevista per il rogito.
Il venditore può accettare la proposta, rifiutarla oppure formulare una controproposta. Quando intervengono modifiche alle condizioni iniziali, è necessario che le parti raggiungano un nuovo accordo.
Particolare attenzione merita l’eventuale condizione sospensiva per il mutuo. Se il finanziamento è indispensabile per acquistare, la proposta dovrebbe disciplinare con precisione l’importo richiesto, i termini, le modalità di comunicazione dell’esito e gli effetti del mancato ottenimento.
Una proposta accettata, la cui accettazione sia stata comunicata all’acquirente, può già costituire un contratto preliminare vincolante quando contiene tutti gli elementi necessari.
Abbiamo approfondito questi aspetti nell’articolo Proposta di acquisto immobiliare: cosa sapere prima di firmare.
5. Formalizzare gli accordi e registrare il preliminare
Il contratto preliminare, spesso chiamato compromesso, obbliga le parti a concludere la futura compravendita secondo le condizioni stabilite.
È essenziale distinguere le somme versate come caparra confirmatoria da quelle corrisposte come acconto sul prezzo, perché producono effetti giuridici differenti.
Il preliminare deve normalmente essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal suo perfezionamento. La registrazione fiscale è diversa dalla trascrizione nei Registri Immobiliari, che richiede l’intervento notarile e può offrire un’importante tutela aggiuntiva all’acquirente.
La trascrizione merita particolare attenzione quando vengono versate somme consistenti, il rogito è previsto a distanza di molti mesi oppure l’operazione presenta specifici rischi da valutare con il notaio.
6. Completare la pratica di mutuo
Se l’acquisto richiede un finanziamento, la pratica bancaria deve procedere in modo coordinato con le scadenze contrattuali.
Dopo la valutazione della situazione economica dell’acquirente, la banca esamina anche l’immobile offerto in garanzia. Generalmente dispone una perizia per determinarne il valore ai fini del finanziamento e svolge le verifiche previste dalla propria procedura.
È importante non confondere la perizia bancaria con una certificazione completa della regolarità urbanistico-edilizia. Le verifiche tecniche eventualmente necessarie per la compravendita devono essere affrontate separatamente.
Inoltre, un parere preliminare favorevole della banca non equivale alla delibera definitiva del mutuo. Per questo le tempistiche del finanziamento devono essere compatibili con gli accordi sottoscritti.
7. Coinvolgere il notaio e completare gli accertamenti
Il notaio non dovrebbe essere scelto soltanto quando manca poco al rogito. Coinvolgerlo per tempo permette di esaminare la documentazione e individuare eventuali questioni giuridiche o fiscali prima che diventino un ostacolo alla stipula.
Il notaio effettua le verifiche di propria competenza sulla titolarità del bene, sulle formalità pregiudizievoli e sugli altri aspetti necessari alla redazione dell’atto. Le verifiche tecniche sullo stato legittimo e sulla regolarità edilizia dell’immobile possono richiedere invece l’intervento di un professionista abilitato.
La scelta del notaio spetta normalmente all’acquirente, che ne sostiene le spese salvo accordi differenti. È opportuno richiedere in anticipo un prospetto dei costi e valutare, con il professionista, le eventuali agevolazioni fiscali applicabili.
8. Pianificare spese, provvigioni e adempimenti prima del rogito
Una compravendita richiede di coordinare numerosi aspetti economici e organizzativi: saldo del prezzo, eventuale estinzione del mutuo del venditore, imposte, costi notarili, spese condominiali e compensi di mediazione.
Se interviene un’agenzia immobiliare, è importante chiarire preventivamente l’importo della provvigione e le relative modalità di pagamento. In linea generale, ai sensi dell’articolo 1755 del Codice civile, il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento, ferme restando le particolarità del contratto e delle eventuali condizioni previste.
Non esiste una percentuale di provvigione fissata dalla legge per tutte le compravendite. Il compenso va quindi conosciuto e concordato con chiarezza, così come l’eventuale pagamento differito rispetto al momento in cui il diritto matura.
Prima del rogito occorre inoltre verificare che siano disponibili i documenti necessari, che eventuali problematiche emerse siano state risolte e che gli accordi sulla consegna, sugli arredi e sulle spese siano sufficientemente precisi.
9. Firmare il rogito notarile e completare il pagamento
Il rogito è l’atto definitivo con cui si perfeziona il trasferimento della proprietà dell’immobile secondo gli accordi raggiunti tra le parti.
Il notaio dà lettura dell’atto, illustra alle parti il contenuto e raccoglie le sottoscrizioni. Il saldo del prezzo viene regolato secondo le modalità concordate, tenendo conto anche dell’eventuale intervento della banca che eroga il mutuo.
Le imposte dovute per l’acquisto sono normalmente corrisposte al notaio, che provvede agli adempimenti fiscali di propria competenza. Il trattamento varia in funzione della tipologia di venditore, dell’immobile e della presenza dei requisiti per eventuali agevolazioni.
In determinate situazioni può essere valutato anche il deposito del prezzo presso il notaio, che consente di trattenere il saldo secondo la disciplina prevista fino all’esecuzione delle formalità di trascrizione.
10. Ricevere le chiavi e gestire gli adempimenti successivi
La consegna delle chiavi avviene spesso contestualmente al rogito, ma non è una regola assoluta. Le parti possono concordare una data differente: proprio per questo è importante disciplinare la consegna fin dalla proposta o dal preliminare.
Al momento dell’immissione nel possesso è utile verificare le condizioni concordate dell’immobile, la presenza delle pertinenze e degli eventuali arredi inclusi, nonché la consegna delle chiavi, dei dispositivi di accesso e della documentazione disponibile.
Dopo l’acquisto restano alcuni adempimenti pratici: voltura o attivazione delle utenze, comunicazione all’amministratore condominiale, eventuale trasferimento della residenza e verifica degli obblighi tributari legati alla proprietà.
Acquistare con consapevolezza: il valore di una compravendita ben organizzata
Ogni compravendita ha caratteristiche proprie. Un immobile proveniente da una successione, una casa da ristrutturare, un acquisto subordinato al mutuo o una proprietà ancora gravata da ipoteca possono richiedere percorsi e verifiche differenti.
Il vero obiettivo non è soltanto arrivare alla firma del rogito, ma costruire un percorso in cui gli impegni siano chiari, i rischi siano valutati per tempo e le parti possano prendere decisioni consapevoli.
È su questo approccio che Casiraghi Immobiliare fonda la propria attività di consulenza a Monza e in Brianza: accompagnare le persone nelle decisioni, coordinando le diverse fasi della compravendita e coinvolgendo, quando necessario, i professionisti competenti.
Se stai cercando casa, puoi consultare gli immobili disponibili oppure contattare Casiraghi Immobiliare per confrontarti sulle tue esigenze.
