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Acquistare una casa di nuova costruzione può offrire vantaggi importanti: ambienti moderni, maggiore efficienza energetica, impianti di nuova generazione e la possibilità, in alcuni casi, di personalizzare le finiture.
Ma una casa nuova non è automaticamente una casa senza problemi. Prima di firmare è importante conoscere le caratteristiche effettive dell’immobile, verificare la documentazione, comprendere le condizioni contrattuali e sapere quali garanzie sono previste.
Alcune verifiche riguardano tutte le nuove abitazioni. Altre diventano particolarmente importanti quando si acquista un immobile ancora in costruzione, versando somme prima del completamento dei lavori.
1. Casa ultimata o ancora in costruzione: una distinzione fondamentale
Il primo elemento da chiarire è lo stato effettivo dell’immobile che si intende acquistare.
Una casa già ultimata permette di osservare direttamente ambienti, finiture e dotazioni, oltre a esaminare la documentazione disponibile relativa alla costruzione.
Un’abitazione acquistata su progetto o durante i lavori richiede invece di valutare un risultato futuro, sulla base di elaborati progettuali, capitolato e accordi contrattuali.
La differenza non è soltanto pratica: può incidere anche sulle tutele giuridiche applicabili. Quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa sugli immobili da costruire, l’acquirente persona fisica beneficia di specifiche garanzie nei confronti del costruttore.
Per questo è essenziale chiarire fin dall’inizio che cosa si sta acquistando, chi è il venditore e quali obblighi deve assumere prima del trasferimento della proprietà.
2. Esaminare il progetto e la documentazione edilizia
Quando si valuta un immobile nuovo è opportuno conoscere il progetto approvato e i titoli edilizi in base ai quali viene realizzato l’intervento.
Gli elaborati progettuali permettono di comprendere la distribuzione degli ambienti, la posizione dell’unità immobiliare nell’edificio, gli accessi, gli spazi esterni e le eventuali pertinenze.
Occorre prestare attenzione anche alle superfici indicate nella documentazione commerciale. Superficie commerciale, superficie calpestabile e dimensioni rappresentate nelle planimetrie non sono necessariamente equivalenti.
È inoltre importante identificare con precisione ciò che viene venduto: appartamento, box, cantina, posto auto, giardino, terrazzi e altri eventuali spazi accessori.
Un aspetto da non sottovalutare: le immagini di rendering possono essere utili per immaginare il risultato finale, ma non devono sostituire gli elaborati tecnici e le specifiche contrattuali. Arredi, sistemazioni esterne e finiture rappresentati nelle immagini promozionali potrebbero non essere compresi nella vendita.
Quando necessario, un tecnico di fiducia può aiutare l’acquirente a confrontare progetto, documentazione e caratteristiche promesse.
3. Capitolato delle finiture: capire cosa è realmente compreso nel prezzo
Il capitolato è uno dei documenti più importanti quando si acquista una nuova costruzione. Descrive materiali, finiture e dotazioni che il costruttore si impegna a fornire.
Non dovrebbe essere letto soltanto per scegliere il colore del pavimento o il modello delle porte. È utile verificare anche le caratteristiche tecniche delle soluzioni previste e il livello di dettaglio con cui vengono descritte.
In particolare, è opportuno chiarire:
- Quali pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie e porte sono compresi nel prezzo.
- Le caratteristiche dei serramenti, dei sistemi oscuranti e delle eventuali schermature solari.
- Le dotazioni previste per riscaldamento, raffrescamento, ventilazione e produzione dell’acqua calda.
- Quali finiture sono previste per balconi, terrazzi, giardini e parti comuni.
- Se siano previste possibili sostituzioni dei materiali indicati e con quali criteri di equivalenza.
In caso di personalizzazioni, è importante conoscere preventivamente costi aggiuntivi, modalità di approvazione delle varianti e possibili conseguenze sui tempi di consegna.
Il consiglio pratico è far riportare per iscritto le scelte concordate e i relativi costi, evitando di affidarsi soltanto a conversazioni o indicazioni verbali.
4. Prestazione energetica: non fermarsi alla classe A
L’efficienza energetica è uno degli aspetti più interessanti delle abitazioni di nuova costruzione. Può incidere sui consumi, sul comfort e sui costi di gestione nel tempo.
La classificazione energetica degli edifici comprende le classi da G fino ad A4, che rappresenta il livello più elevato dell’attuale scala APE. Le classificazioni A1, A2, A3 e A4 non devono essere confuse con le etichette utilizzate per gli elettrodomestici.
La classe energetica è importante, ma non racconta da sola tutte le caratteristiche dell’abitazione. È utile approfondire la qualità dell’involucro edilizio, l’isolamento, i serramenti, i sistemi di riscaldamento e raffrescamento, la presenza di impianti alimentati da fonti rinnovabili e la regolazione delle temperature.
Inoltre, i consumi effettivi dipenderanno anche dalle abitudini degli occupanti, dalle condizioni climatiche e dalla gestione degli impianti.
Se l’immobile è ancora in costruzione, occorre distinguere la prestazione energetica prevista dal progetto da quella che sarà attestata nella documentazione finale.
Prima del rogito è quindi importante verificare la disponibilità dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), secondo la disciplina applicabile, e la sua coerenza con l’immobile realizzato.
5. Impianti, isolamento acustico e comfort abitativo
Una casa moderna può essere dotata di riscaldamento a pavimento, pompa di calore, ventilazione meccanica controllata, impianti fotovoltaici, sistemi domotici e altre tecnologie.
Queste soluzioni possono rappresentare un valore aggiunto, ma non devono essere considerate automaticamente indispensabili o equivalenti tra loro.
È utile comprendere come funzionano, quali prestazioni offrono, quali manutenzioni richiedono e se comportano costi di gestione particolari.
Un’attenzione specifica merita anche il comfort acustico. La qualità dell’isolamento tra appartamenti, verso le parti comuni e rispetto ai rumori esterni non può essere dedotta semplicemente dalla classe energetica.
Per valutare questi aspetti possono essere utili le informazioni sulle soluzioni costruttive utilizzate e, quando necessario, approfondimenti tecnici specifici.
Al completamento dei lavori è inoltre importante verificare la documentazione prevista per gli impianti, comprese le dichiarazioni di conformità rilasciate dagli installatori secondo la normativa applicabile.
6. Acquistare sulla carta: fideiussione e preliminare notarile
Uno dei rischi principali dell’acquisto di un immobile ancora da costruire consiste nel versare somme al costruttore prima di diventare proprietari.
Per tutelare gli acquirenti, il Decreto Legislativo 122/2005 prevede, quando ricorrono i relativi presupposti, specifici obblighi a carico del costruttore.
Tra questi vi è il rilascio di una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della restituzione delle somme e degli altri corrispettivi previsti dalla disciplina, incassati prima del trasferimento della proprietà, nei casi in cui la garanzia può essere escussa.
Per gli immobili soggetti alle disposizioni introdotte dal D.Lgs. 14/2019, con titolo edilizio richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, il contratto preliminare deve inoltre essere stipulato con l’intervento del notaio, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, e viene trascritto nei Registri Immobiliari.
La disciplina richiede anche un contenuto contrattuale specifico, che consenta di identificare l’immobile da realizzare, le sue caratteristiche, i termini dell’operazione e gli impegni assunti dal costruttore.
Attenzione: non tutte le vendite di abitazioni nuove sono automaticamente soggette allo stesso regime. Occorre verificare se l’immobile rientra nella definizione normativa di immobile da costruire e se sussistono i requisiti soggettivi e temporali richiesti.
Per questo è particolarmente importante coinvolgere il notaio prima di sottoscrivere impegni e versare somme significative.
Per maggiori informazioni sulle tutele previste dalla legge è possibile consultare la guida del Consiglio Nazionale del Notariato sull’acquisto di immobili in costruzione.
7. Polizza decennale e garanzie sui difetti costruttivi
Un’altra tutela importante riguarda la polizza assicurativa indennitaria decennale, comunemente chiamata polizza decennale postuma.
Nei casi disciplinati dalla normativa sugli immobili da costruire, il costruttore deve consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza destinata a coprire determinate tipologie di danni materiali riconducibili a rovina totale o parziale o a gravi difetti costruttivi, secondo quanto previsto dalla legge.
Questa copertura non deve essere confusa con una garanzia generale su ogni elemento della casa. Un difetto estetico di una finitura, un problema di regolazione di un impianto e un grave difetto costruttivo possono essere soggetti a discipline e rimedi differenti.
L’articolo 1669 del Codice civile disciplina inoltre la responsabilità per rovina e gravi difetti degli edifici, con specifici presupposti e termini di legge.
È quindi opportuno chiedere quali garanzie siano applicabili alla specifica compravendita, quali polizze vengano consegnate e come sia possibile segnalare eventuali problemi dopo l’acquisto.
8. Tempi di ultimazione e condizioni di consegna
Quando si acquista una casa ancora in costruzione, la data prevista per la consegna diventa un elemento centrale dell’accordo.
Un ritardo può avere conseguenze concrete: prolungamento di un contratto di locazione, necessità di una sistemazione temporanea, rinvio del trasloco o difficoltà nel coordinamento con il mutuo.
Il contratto dovrebbe definire con chiarezza i tempi previsti, gli eventuali margini di tolleranza concordati, le circostanze che possono giustificare uno slittamento e i rimedi applicabili in caso di ritardo.
Eventuali penali devono essere previste e disciplinate negli accordi: non è corretto presumere che qualsiasi ritardo comporti automaticamente il diritto a una determinata somma.
È importante distinguere anche tra ultimazione dei lavori, consegna materiale delle chiavi e stipula del rogito, momenti che possono non coincidere.
9. Documenti da verificare prima del rogito
Prima di concludere l’acquisto occorre verificare che l’immobile sia accompagnato dalla documentazione richiesta dalla normativa e dalle condizioni contrattuali.
In relazione alle caratteristiche dell’operazione, particolare attenzione va dedicata a:
- Situazione urbanistico-edilizia: titoli abilitativi, eventuali varianti e coerenza tra documentazione e costruzione realizzata.
- Identificazione catastale: dati e planimetrie delle unità immobiliari e delle relative pertinenze.
- Agibilità: segnalazione certificata di agibilità e relativi presupposti, secondo la normativa applicabile.
- Prestazione energetica: Attestato di Prestazione Energetica riferito all’immobile.
- Impianti: dichiarazioni di conformità e altra documentazione tecnica pertinente.
- Situazione ipotecaria: eventuali ipoteche del costruttore, frazionamenti, cancellazioni e accordi sul finanziamento dell’intervento.
- Garanzie: fideiussione, ove prevista nella fase precedente, e polizza decennale nei casi disciplinati dalla normativa.
Non tutti questi documenti sono richiesti negli stessi termini per ogni vendita. Il notaio e i professionisti tecnici coinvolti devono verificare quanto effettivamente necessario per la specifica operazione.
La presenza di una costruzione recente, da sola, non sostituisce gli accertamenti documentali.
10. Spese condominiali e costi complessivi della nuova casa
Il prezzo pubblicizzato è soltanto una parte del costo complessivo dell’acquisto.
Prima di impegnarsi è importante chiarire il trattamento fiscale applicabile alla vendita, le spese notarili, gli eventuali compensi di mediazione, i costi del finanziamento e le somme richieste per personalizzazioni o dotazioni aggiuntive.
Occorre inoltre verificare se box, cantina, posto auto e altre pertinenze siano compresi nel prezzo oppure debbano essere acquistati separatamente.
In un nuovo condominio è utile informarsi sui servizi comuni previsti, sul sistema di riscaldamento e raffrescamento, sulla gestione degli impianti e sulle spese stimate.
Le spese inizialmente ipotizzate potrebbero non coincidere con quelle effettive dei primi esercizi condominiali, soprattutto quando l’edificio non è ancora completamente abitato o non dispone di uno storico gestionale.
Servizi come portineria, conciergerie, aree comuni attrezzate o strutture per il benessere possono essere apprezzabili, ma comportano anche costi di gestione che devono essere valutati in relazione alle proprie esigenze.
11. Il sopralluogo prima della consegna: cosa controllare
Quando i lavori sono terminati, è opportuno effettuare un sopralluogo accurato prima della consegna definitiva, secondo le modalità concordate con il costruttore.
In questa occasione è utile verificare la corrispondenza dell’immobile con il capitolato e con le eventuali personalizzazioni richieste.
Particolare attenzione può essere dedicata allo stato delle finiture, ai serramenti, alle porte, ai rivestimenti, ai sanitari e alle dotazioni installate. Dove possibile, è utile provare il funzionamento dei dispositivi e degli impianti, con l’assistenza dei soggetti competenti.
Eventuali lavorazioni mancanti, difetti visibili o difformità rispetto agli accordi dovrebbero essere descritti in modo preciso e segnalati per iscritto.
Un verbale di sopralluogo o di consegna, nel quale siano annotate le osservazioni e gli eventuali interventi ancora da eseguire, può aiutare a evitare successive incomprensioni.
La firma di un documento di consegna non dovrebbe essere trattata come una formalità priva di conseguenze. È opportuno leggere attentamente le dichiarazioni che contiene, soprattutto quando riguardano l’accettazione delle condizioni dell’immobile.
Per problematiche di natura tecnica può essere utile farsi assistere da un professionista di fiducia.
Casa nuova: il vero valore è sapere che cosa si sta acquistando
Una nuova costruzione può rappresentare un’ottima soluzione abitativa, soprattutto per chi cerca efficienza energetica, funzionalità degli spazi e impianti moderni.
Ma la qualità dell’acquisto non dipende soltanto dal livello delle finiture o dalla tecnologia presente nell’abitazione. Dipende anche dalla chiarezza dei documenti, dalla solidità degli accordi, dalle garanzie applicabili e dalla capacità di individuare tempestivamente eventuali criticità.
In Casiraghi Immobiliare riteniamo che una consulenza professionale debba aiutare l’acquirente a comprendere questi aspetti e a coordinare, quando necessario, il confronto con costruttore, notaio, banca e tecnici incaricati.
L’obiettivo non è soltanto scegliere una casa nuova, ma affrontare l’acquisto con informazioni chiare e decisioni consapevoli.
Per approfondire anche gli altri passaggi di una compravendita, consulta la nostra guida alle dieci fasi per comprare casa, dalla ricerca al rogito.
