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Che le nuove startup dell’immobiliare possano far risparmiare i cittadini permettendo loro di moltiplicare le occasioni d’investimento rimane assunto tuttora da verificare. Soprattutto per quanto attiene ai servizi necessari per finalizzare compravendite immobiliari in assoluta tranquillità.

Se la maggioranza degli italiani ritiene opportuno rivolgersi agli operatori immobiliari, come testimoniato da una recente indagine elaborata da Nomisma, forse è anche il caso di pensare che non lo facciano per regalare denaro, ma perché trovano un effettivo e conveniente interesse.

Quando un cittadino decide di vendere un immobile valuta anzitutto le competenze dell’agente immobiliare, le sue capacità d’interazione nel mercato di riferimento e poi decide se affidargli l’incarico. Non è solo una questione di fiducia, ma anche e soprattutto di riconoscimento delle capacità tecniche e professionali dell’operatore di alienare l’immobile, evitando problematiche (legali e commerciali) ben più onerose della provvigione che gli spetta.

Inoltre, più è alto il valore dell’immobile, più alte sono le aspettative sia del venditore che dell’acquirente in merito ai servizi gestionali delle fasi della compravendita. Servizi che spaziano dalle verifiche documentali (catastali, urbanistiche, ipotecarie, spese condominiali, etc.), all’utilizzo delle migliori tecniche di vendita (marketing, home-staging, foto professionali, virtual tour, etc.), alla capacità di trovare tutte le soluzioni ideali per soddisfare le esigenze delle parti interessate (venditore e acquirente) e soprattutto alla conoscenza dei corretti valori.

Esigenze che l’agente immobiliare, per il proprio ruolo di soggetto terzo tra le parti, e per l’esperienza maturata sul campo, può soddisfare. Vendere o acquistare ad un valore sbagliato comporta danni più rilevanti dell’ammontare di una provvigione.

Nonostante siano presenti nel mercato alcune società dedicate alla compravendita di immobili a costo zero per la parte venditrice e a costi ‘ridotti’ per il compratore, per voce dei consumatori intervistati da Nomisma, il 64% degli italiani per la vendita di un’abitazione si è affidato sin dal primo momento ad un’agenzia immobiliare tradizionale.

Gli italiani, al di là del bombardamento di claim pubblicitari di provvigioni a costo zero, continuano a dimostrare di saper discernere cosa sia bene per il proprio portafoglio, soprattutto quando si tratta di mettere in campo i risparmi e i sacrifici di una vita.

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Preparare la documentazione prima di mettere un immobile sul mercato è uno dei passaggi più importanti per affrontare la vendita con maggiore sicurezza.

Non tutti i documenti sono necessari in ogni compravendita: molto dipende dalla tipologia dell’immobile, dalla sua storia edilizia, dal titolo con cui il venditore ne è diventato proprietario e dall’eventuale presenza di mutui, locazioni o situazioni condominiali particolari.

Nella nostra esperienza, verificare questi aspetti prima di ricevere una proposta di acquisto permette di individuare eventuali criticità quando c’è ancora il tempo per affrontarle.

1. Atto di provenienza dell’immobile

È il documento dal quale risulta come il venditore è diventato proprietario dell’immobile.

Può trattarsi, ad esempio, di:

• atto notarile di compravendita;
• atto di donazione;
• dichiarazione di successione e relativa documentazione;
• atto di divisione;
• altro titolo con cui è stata acquisita la proprietà.

Il titolo di provenienza è uno dei primi documenti da mettere a disposizione del notaio e consente di ricostruire correttamente la titolarità dell’immobile.

2. Visura e planimetria catastale

È opportuno verificare i dati catastali dell’immobile, la sua intestazione e la planimetria depositata in Catasto.

Negli atti di trasferimento di unità immobiliari urbane devono essere indicati i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate; inoltre deve essere dichiarata la conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie, oppure può essere prodotta un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

Attenzione: conformità catastale e regolarità urbanistico-edilizia non sono la stessa cosa. Una planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi non dimostra, da sola, che tutte le opere siano state legittimamente autorizzate dal Comune.

3. Documentazione urbanistica ed edilizia

Prima della vendita è molto importante ricostruire, per quanto necessario, la storia urbanistico-edilizia dell’immobile.

Tra i documenti che possono essere rilevanti rientrano:

• licenze, concessioni e permessi di costruire;
• SCIA, DIA, CILA e altre pratiche edilizie relative agli interventi eseguiti;
• varianti;
• eventuali condoni o provvedimenti di sanatoria;
• documentazione relativa allo stato legittimo dell’immobile.

La situazione va valutata caso per caso, anche in relazione all’epoca di costruzione dell’edificio e agli interventi effettuati successivamente.

Quando la documentazione non è disponibile o vi sono dubbi sulla corrispondenza tra lo stato attuale e quanto autorizzato, è opportuno incaricare un tecnico per effettuare un accesso agli atti presso il Comune e le verifiche necessarie.

4. Agibilità dell’immobile

Va verificata l’esistenza della documentazione relativa all’agibilità o abitabilità dell’immobile.

Per gli edifici più recenti la disciplina prevede la Segnalazione certificata di agibilità; per immobili più datati possono invece esistere certificati di abitabilità o agibilità rilasciati secondo la normativa dell’epoca.

L’assenza dell’agibilità non equivale automaticamente all’impossibilità di stipulare una compravendita, ma è un elemento che può incidere sulla commerciabilità dell’immobile e deve essere valutato correttamente prima della vendita.

5. Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L’Attestato di Prestazione Energetica descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e, salvo i casi di esclusione previsti dalla normativa, deve essere disponibile nella compravendita.

Nel contratto l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica e, nei casi previsti, l’APE viene allegato all’atto.

6. Documentazione condominiale

Se l’immobile fa parte di un condominio, è utile predisporre:

• regolamento di condominio, se esistente;
• dichiarazione dell’amministratore relativa alla situazione dei pagamenti condominiali;
• informazioni sulle eventuali spese straordinarie già deliberate;
• eventuali informazioni rilevanti su liti condominiali in corso.

Conoscere in anticipo la situazione condominiale evita che questioni economiche o deliberazioni già assunte emergano soltanto nelle ultime fasi della trattativa.

7. Situazione di eventuali mutui e ipoteche

Se sull’immobile è presente un mutuo o risultano ipoteche, occorre verificare la situazione con sufficiente anticipo.

A seconda del caso potranno essere necessari la documentazione relativa al finanziamento, il debito residuo, le ricevute di estinzione o la documentazione relativa alla cancellazione dell’ipoteca.

La presenza di un mutuo non impedisce normalmente la vendita, ma deve essere coordinata correttamente con il notaio e con l’eventuale banca.

8. Se l’immobile è locato

Quando l’immobile è occupato da un conduttore è necessario mettere a disposizione il contratto di locazione registrato e la relativa documentazione.

In alcune situazioni possono inoltre esistere diritti di prelazione del conduttore: è quindi opportuno verificare il caso concreto prima di impostare la vendita.

9. Certificato di destinazione urbanistica: quando serve?

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) non è normalmente un documento necessario per la vendita di un semplice appartamento.

Diventa invece rilevante, in particolare, nella compravendita di terreni e in determinate situazioni relative ad aree pertinenziali. La necessità va quindi verificata in funzione dei beni effettivamente compresi nella vendita.

Perché conviene controllare i documenti prima di mettere casa in vendita?

Scoprire una planimetria non aggiornata, una pratica edilizia mancante o una difformità quando è già stata accettata una proposta può complicare la trattativa e, nei casi più delicati, mettere a rischio i tempi previsti per il rogito.

Per questo, prima di pubblicizzare un immobile, preferiamo verificare con il proprietario quali documenti sono già disponibili e quali approfondimenti possono essere necessari.

Quando serve, la verifica viene svolta con il supporto del tecnico e del notaio, ciascuno per le proprie competenze.

Stai pensando di vendere casa a Monza o in Brianza?

La documentazione è soltanto uno degli elementi da verificare prima di iniziare la vendita. Il passo successivo è capire il valore dell’immobile e definire una strategia coerente con il mercato.

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